Skolexempel på renovering mitt i staden

Antalet renoveringar av värdefastigheter i städerna ökar. För att kunna modernisera dem så att de ska motsvara nutida kraven på energieffektivitet, krävs ofta omfattande renoveringar. En av värdefastigheterna som just nu är under väderskyddet är byggnaden på Hovrättsesplanaden 19 i Vasa, som ortsborna kallar för Pohjolahuset. Den byggdes på 1940-talet och köptes av den nuvarande ägaren Hovikruunu Oy år 2013. Hovikruunu är ett bolag som grundades för fastighetsköpet och ägs av Airaksinen Capital och Famkro Ab, två fastighetsinvesteringsbolag i Vasa.

– Byggnaden kommer att renoveras totalt, berättar Jukka Airaksinen, styrelseordförande för Airaksinen Capital, – och inte enbart för oss men också för efterkommande generationer.

Taket på Pohjolahuset höjs för att kunna inrymma tre maskinrum med den nya tekniken.

Fasaden som skyddats av Museiverket behåller sin ursprungliga form, och trappuppgångarna som också är skyddade restaureras, men allt annat ska rivas och förnyas. De små kontorsrum som byggts under åren avskaffas och öppna kontorslandskap återställs, vilket är i linje med värdefastigheternas renoveringstrender.

Föregångare i många avseenden

Den pågående renoveringen är på många sätt exceptionell: man avviker från traditionella sätt att organisera och genomföra arbetet, och de nya energitekniska lösningarna bygger på behovsstyrning. Dessutom kommer byggnaden att innehålla både kontors- och affärsutrymmen och bostadslägenheter: våningarna 3–5 förvaltas av Vaasan Kruunu Oy medan våningarna 0–2 och 6–8 ägs av fastighetsbolaget Teräskruunu. Juridiskt sett finns det alltså ett ”flytande” bostadsbolag i byggnaden: hisstrumman och trappuppgången fyller lagens krav på att bostadsaktiebolagen ska ha kontakt med marken.

De bostadslägenheter som byggs i Pohjolahuset är ett av Lemminkäinen Hus Ab:s flera byggobjekt i Vasa just nu.

– Vi har ingått ett föravtal om ändring av kontorsutrymmen till bostäder och deltagit i planläggningsprocessen, berättar Mikael Snellman, regiondirektör på Lemminkäinen Hus i Vasa. – Förhandsmarknadsföringen pågår. Byggnaden är mycket representativ och med sin hisstrumma i granit är den exceptionell jämfört med andra byggobjekt: med nybyggande uppnår man inte kvalitet av det här slaget.

Hyresgäster uppmanas till energibesparingar

Renoveringen av systemen för värme, vatten, ventilation, automation och el i de kommande kontorsutrymmena planerades med Schneider Electric Finland Ab:s lösningar som utgångspunkt. Vid planeringen anlitades Granlund Pohjanmaa Ab:s expertis som hjälp.

– Vårt rättesnöre i förnyandet av energitekniken var extreme-behovsstyrning, beskriver Timo Santala från Schneider. – Det betyder att till exempel en kontorslokal kan vara indelad i flera olika reglerbara zoner, där ventilationen och belysningen automatiskt dimensioneras i förhållande till antalet personer som just då arbetar i lokalerna.

Dagens ventilationsmaskiner som är försedda med värmeåtervinning har en stor inverkan på elförbrukning i en byggnad. Man sparar energi eftersom ventilationen är på mindre effekt när det finns färre personer i utrymmen och dessutom kan man byta ut filtren mera sällan än i maskiner som ständigt går på full effekt.

Alla inomhuslokaler förnyas. Höjden på fönstren i den skyddade fasaden påverkar hur tekniken kan placeras.

Det moderna systemet för fastighetskontroll hjälper med uppföljningen av energiförbrukningen och har förmånliga driftskostnader. Kari Rintamäki, vd för Granlund Pohjanmaa Oy som kommer att bli hyresgäst i kontorslokalerna, ser också andra goda sidor i denna:
– Hyresgästerna betalar för el och ventilation enligt användning. Eftersom den nya tekniken möjliggör en automatisk uppföljning, uppmanas hyresgästerna på det här sättet att spara energi.

Byggnaden kyls ner med el som produceras av solpanelerna som placerats på taket. För uppvärmningen används fjärrvärme.

– Det andra nyckelordet i fastighetsplaneringen är omställningsflexibilitet, fortsätter Santala. – Vi har gjort lösningarna trådlöst så att när en ny hyresgäst flyttar in i kontorslokalerna, behöver man exempelvis inte dra nya kablar.

Alla jobbar för samma mål

På byggplatsen finns ett gemensamt, långt kaffebord för alla som jobbar med renoveringen. Det gör kommunikationen på byggplatsen lättare och alla lär känna varandra. Man bryter mot de traditionella entreprenadmodellerna också på det sättet att till exempel hela hustekniken byggs mot timdebitering. Kärnteamet för renoveringsprojektet består av 6–7 personer och allt som allt deltar ca 15 lokala entreprenörer i arbetet.

Kenneth Krooks från Famkro Oy, den ena av Hovikruunus två ägare, berömmer byggarbetarna:
– Bland andra har Toni Harju-Seppä, som med sina sex anställda har utfört rivningsarbeten, gjort ett fint jobb. Det här är ett bra ställe för unga yrkesmän att lära sig om branschen och skaffa erfarenhet.

När en gammal byggnad rivs kan man hitta till exempel… en säck med ’Pargas släckt finkalk”. Fyndet gjordes av Kenneth Krooks från Famkro Ab.

Utmaningen i ett så här stort projekt är i synnerhet byggplatsens läge mitt i staden. Folk passerar ständigt på gågatan bredvid och tidpunkterna för rivningsarbeten är strikt reglerade. Inne i byggnaden ställer höjden på de skyddade fönstren krav på hur hustekniken kan placeras. Trots allt detta är projektet en enastående möjlighet för projektörerna och arbetarna att lära sig nytt.

– Den traditionella stilen på byggarbetsplatserna har ju varit att den som är ansvarig för ett visst delområde sköter just den delen och ingenting annat, och det har orsakat problem med kvaliteten. Den här byggplatsens metod ger som resultat helt enkelt så bra kvalitet att man inte ofta ser sådant, säger Rintamäki nöjd.

När renoveringen blir färdig, kommer en platt-tv att placeras i byggnadens närhet på gatunivå, där förbipasserande i realtid kan se hur mycket energi som förbruks i byggnaden och hur mycket energi solpanelerna på taket producerar. Det vill säga energiteknik i en genuin inlärningsmiljö!

– Här förbättrar man byggnadens energiteknik i samband med renoveringen, man gör alltså precis som det rekommenderas inom branschen, gläds Maurits Knuts, projektchef för utvecklingen av byggbranschen i regionen på VASEK. – I Vasaregionen har vi inte tidigare sett något projekt i denna omfattning och jag hoppas att det också framöver ger en tankeställare för aktörer inom branschen och för den stora publiken.

– Det är just sådana här exempel vi är ute efter och vill kartlägga i projektet Renoveringscentrum i syfte att sprida bästa praxis och kunskap. Vi söker motsvarande renoveringsprojekt också i Norge och i Sverige, fortsätter Knuts.

Renoveringen beräknas bli klar i början av 2017. De första hyresgästerna kan flytta in i nya kontorslokaler i augusti-september 2016.

– Vi bör dock komma ihåg att teknikens finesser inte har någon betydelse om den som använder fastigheten inte anser att förhållanden är optimala. Med behovsstyrning vill man framför allt nå ett friskt inomhusklimat, påpekar Santala avslutningsvis.

Timo Santala från Schneider Electric Finland Oy (t.v.), Kari Rintamäki från Granlund Pohjanmaa, Jukka Airaksinen från Airaksinen Capital och Kenneth Krooks från Famkro Ab renoverar också för efterkommande generationer.

Energy & Buildings i Vasa 18.3.2016 - anmäl dig nu!

Närmare information
[contact_member,name=Mauritz Knuts,id=22,details=Name-Designation-AdditionalInformation-Phone-MobilePhone-Email-MemberPhoto]