Korjausrakentamisen malliesimerkki keskellä kaupunkia

Kaupunkien arvokiinteistöjen peruskorjaukset ovat lisääntymässä, ja niiden nykyaikaistaminen tämänhetkisiä rakennusten energiatehokkuusvaatimuksia vastaaviksi vaatii usein mittavia remontteja. Yksi tällä hetkellä huputettuna olevista arvokiinteistöistä on Vaasassa Hovioikeudenpuistikko 19:ssa sijaitseva, 1940-luvulla rakennettu ja vaasalaisten suussa Pohjola-talon nimellä kulkeva rakennus, jonka nykyinen omistaja Hovikruunu Oy osti vuonna 2013. Hovikruunu on kauppaa varten perustettu yhtiö, jonka omistavat vaasalaiset kiinteistösijoitusyhtiöt Airaksinen Capital ja Famkro Oy.

– Rakennus saneerataan täysin, kertoo Airaksinen Capitalin hallituksen puheenjohtaja Jukka Airaksinen, – eikä ainoastaan meitä varten vaan myös meidän jälkeemme tulevia sukupolvia varten.

Pohjola-talon rakennuksen kattoa korotetaan ja sinne rakennetaan kolme konehuonetta, joihin uusi tekniikka sijoitetaan.

Museoviraston suojelema näkyvä julkisivu jää alkuperäiseen asuun ja niin ikään suojellut rappukäytävät entisöidään – kaikki muu puretaan ja uusitaan. Vuosien varrella rakennetut toimistokopit palautetaan avokonttoritiloiksi, mikä on linjassa arvokiinteistöjen korjaustrendien kanssa.

Edelläkävijä monessa mielessä

Käynnissä oleva peruskorjaus on monella tapaa poikkeuksellinen: perinteisistä toimintamalleista poiketaan työn järjestelyissä ja toteuttamisessa, ja uudet energiatekniset ratkaisut perustuvat tarpeenmukaisuuteen. Lisäksi osa kiinteistöstä tulee korjauksen valmistuttua olemaan toimisto- ja liikekäytössä ja osa asuinhuoneistoina: Vaasan Kruunu Oy:n hallinnassa ovat asuinkerrokset 3–5, kun taas kerrokset 0–2 ja 6–8 ovat kiinteistöosakeyhtiö Teräskruunun tiloja. Juridisessa mielessä kiinteistö sisältää ”kelluvan” taloyhtiön: hissikuilu ja porraskäytävä täyttävät lain vaatimuksen asunto-osakeyhtiöiden kosketuksesta maan pintaan.

Pohjola-taloon rakennettavat asuinhuoneistot ovat yksi Lemminkäinen Talo Oy:n useista rakennuskohteista Vaasassa tällä hetkellä.

– Olemme tehneet esisopimuksen toimistotilojen muuttamisesta asunnoiksi ja olleet mukana kaavoitusprosessissa, kertoo Lemminkäisen Vaasan aluejohtaja Mikael Snellman. – Asuntojen ennakkomarkkinointi on käynnissä. Kohde on hyvin edustava ja graniittisine hissikuiluineen muihin kohteisiin verrattuna poikkeuksellinen; tämänkaltaiseen laatuun ei uudisrakentamisella pystytäkään.

Vuokralaisia kannustetaan energiansäästöön

Tulevien toimistotilojen peruskorjauksen suunnittelu lämmön, veden, ilmanvaihdon, automaation ja sähkön osalta tehtiin tekniikka edellä: lähtökohtana olivat Schneider Electric Finland Oy:n kehittämät ratkaisut. Apuna suunnittelussa käytettiin Granlund Pohjanmaan Oy:n asiantuntemusta.

– Ohjenuorana energiatekniikan uusimisessa meillä oli extreme-tarpeenmukaisuus, kuvailee Schneiderin Timo Santala. – Tämä tarkoittaa sitä, että esimerkiksi toimistotila voi olla jaettu useaan eri säätövyöhykkeeseen, joissa ilmanvaihto ja valaistus suhteutuvat automaattisesti tiloissa työtä tekevien ihmisten määrään.

Nykyisten lämmön talteenotolla varustettujen ilmanvaihtokoneiden käytöllä on suuri vaikutus rakennuksen sähkön kulutukseen. Energiaa säästyy, koska ilmanvaihto on pienemmällä käytöllä silloin, kun tiloissa oleskelee vähemmän ihmisiä, ja lisäksi suodatinvaihdot voidaan tehdä jatkuvasti täydellä teholla toimivia koneita harvemmin.

Rakennuksen kaikki sisätilat uusitaan. Tekniikan sijoittamiseen vaikuttaa suojellun julkisivun ikkunoiden korkeus.

Moderni kiinteistönhallintajärjestelmä auttaa seuraamaan energiakulutusta ja on käyttökustannuksiltaan edullinen. Toimistotiloihin vuokralaiseksi tulevan Granlund Pohjanmaan toimitusjohtaja Kari Rintamäki näkee siinä myös muita hyviä puolia:

– Vuokralaiset maksavat sähkön ja ilmastoinnin kustannuksista käytön mukaan. Koska uusi tekniikka mahdollistaa automaattisen seurannan, vuokralaisia kannustetaan tällä tavoin energian säästöön.

Kiinteistö jäähdytetään rakennuksen katolle sijoitettujen aurinkopaneelien tuottamalla sähköllä. Lämmittäminen hoituu kaukolämmöllä.

– Toinen avainsana kiinteistön suunnittelussa oli muutosjoustavuus, jatkaa Santala. – Ratkaisut on tehty langattomasti niin, että uuden vuokralaisen muuttaessa toimistotiloihin ei esimerkiksi uusia kaapelointeja tarvitse tehdä.

Kaikki yhteisen tavoitteen eteen

Rakennustyömaalla on kaikille peruskorjauksen parissa työskenteleville yksi yhteinen pitkä kahvipöytä. Näin työmaan viestintä helpottuu, ja kasvot tulevat tutuiksi. Perinteisiä urakointimalleja rikotaan myös siten, että esimerkiksi talotekniikka tehdään kokonaisuudessaan tuntiveloituksena. Peruskorjausprojektin ydintiimissä on 6–7 henkilöä, ja kaikkiaan työssä on mukana viitisentoista eri paikallista urakoitsijaa.

Hovikruunun toisen omistajan Famkro Oy:n Kenneth Krooks kehuu kohteen rakennustyömiehiä:
– Muun muassa Toni Harju-Seppä, joka kuuden työntekijänsä kanssa on tehnyt purkuhommia, on tehnyt upeaa työtä. Tämä on hyvä paikka nuorille ammattilaisille oppia alaa ja kartuttaa kokemusta.

Vanhan rakennuksen purkutöissä voi löytyä vaikkapa... säkillinen 'Paraisten sammutettua hienokalkkia'. Löytäjänä Famkro Oy:n Kenneth Krooks.

Haastavuutta suureen projektiin tuo varsinkin se, että työmaa on keskellä kaupunkia. Viereisellä kävelykadulla liikkuu ihmisiä jatkuvasti, ja purkutöiden ajankohdat ovat tarkoin säänneltyjä. Sisällä rakennuksessa suojellun julkisivun ikkunoiden korkeus asettaa vaatimuksia talotekniikan sijoittamiseen. Kaikesta huolimatta työ on tekijöilleen ainutlaatuinen mahdollisuus oppia uutta.

– Perinteinen tyylihän rakennustyömailla on ollut se, että kustakin osa-alueesta vastuussa oleva tekijä hoitaa juurikin vain sen oman osansa, ja tästä on aiheutunut ongelmia laadun suhteen. Tämän työmaan tavalla tekemällä saadaan yksinkertaisesti niin hyvää laatua, ettei sellaista usein näe, sanoo Rintamäki tyytyväisenä.

Peruskorjauksen valmistuttua rakennuksen läheisyyteen katutasoon sijoitetaan taulu-tv, jossa ohikulkijat voivat nähdä energiankäytön mittaustuloksia ja katon aurinkopaneelien energiatuottoa reaaliaikaisena. Energiatekniikkaa aidossa oppimisympäristössä siis!

– Rakennuksen energiatekniikkaa parannetaan peruskorjauksen yhteydessä eli tehdään juuri niin kuin alalla suositellaankin, iloitsee seudun rakentamisalan projektipäällikkö Mauritz Knuts VASEKilta. – Tämän luokan projektia emme ennen ole Vaasan seudulla nähneetkään, ja toivon, että se antaa alan toimijoille ja suurelle yleisölle ajateltavaa jatkossakin.

– Juuri tällaisia esimerkkejä etsimme ja kartoitamme Korjausrakentamisen tietokeskus -hankkeessa parhaiden käytäntöjen ja oppien levittämiseksi. Vastaavia korjaushankkeita etsimme myös Norjasta ja Ruotsista, Knuts jatkaa.

Peruskorjauksen on tarkoitus valmistua vuoden 2017 alussa. Ensimmäiset toimistotilojen vuokralaiset pääsevät muuttamaan uusin tiloihin elo-syyskuussa 2016.

– Pitää kuitenkin muistaa, että eihän sillä tekniikan hienoudella ole niin merkitystä, jos kiinteistön käyttäjän mielestä olosuhteet eivät olekaan optimaaliset. Tarpeenmukaisuudella haetaan ennen kaikkea terveitä sisäolosuhteita, huomauttaa Santala lopuksi.

Schneider Electric Finland Oy:n Timo Santala (kuvassa vas.), Granlund Pohjanmaa Oy:n Kari Rintamäki, Airaksinen Capitalin Jukka Airaksinen ja Famkro Oy:n Kenneth Krooks uudistavat rakennusta myös tulevia sukupolvia varten.

Energy & Buildings Vaasassa 18.3.2016 - ilmoittaudu mukaan!

Lisätietoja
[contact_member,name=Mauritz Knuts,id=22,details=Name-Designation-AdditionalInformation-Phone-MobilePhone-Email-MemberPhoto]