Korjausrakentaminen kasvaa tasaisesti

Korjausrakentamisen osuus koko rakentamisen määrästä on vuodesta 2013 lähtien ollut suurempi kuin uudisrakentamisen osuus. Tämä oli odotettavissa, sillä korjausrakentamisen määrä on kasvanut tasaisesti pari prosenttia vuodessa 1990-luvun laman jälkeen, kun taas muu rakentaminen on ollut paljon suhdanneherkempää.

Merkittävä osa vaasalaisen rakennuskonsulttiyritys Contria Oy:n töistä liittyy korjausrakentamiseen. Contria on aktiivisesti osallistunut VASEKin ”Kestävä rakentaminen ja energiatehokkuus Vaasan seudulla ” -hankkeessa järjestettyihin, esimerkiksi energiatehokasta rakentamista sekä matalaenergia- ja passiivitalojen haasteita käsitteleviin koulutuksiin. Lisäksi Contria ja VASEK ovat mukana pohjoismaisessa ”Nordic Built” -hankkeessa, jossa pyritään luomaan pohjoisen ilmaston huomioon ottava konsepti energiatehokkaalle korjausrakentamiselle.

Rakennesuunnitteluun, projektinjohtoon ja kustannuslaskentaan sekä valvontaan erikoistunut Contria on toiminut erilaisissa rooleissa merkittävissä rakennussaneerauskohteissa, mutta tekee töitä myös uudisrakentamisen parissa. Monessa kohteessa yhdistyvät uuden rakentaminen ja vanhan korjaaminen kuten esimerkiksi Vaasan keskustaan valmistuvassa Folkhälsanin talossa.

Folkhälsanin tontti Raastuvankadulla on erinomainen esimerkki projektista, jossa korjaus- ja uudisrakentaminen yhdistyvät. Joel Johansson on työskennellyt rakennuttajakonsulttina Folkhälsanin projektissa.

Raastuvankadulla Folkhälsanin tontilla on uudisrakentamisen lisäksi korjattu yli 100-vuotias puutalokaunotar. Se purettiin ensin hirsirunkoa myöten ja seinät, lattiat ja välipohja saivat uudet eristeet. Aiemmin uusitut ja vielä hyväkuntoiset ikkunat säilytettiin. Toimistotiloiksi saneerattuun rakennukseen tuli täysin koneellinen ilmanvaihto.

– Tässä projektissa Contria toimii projektinjohtajana. Sen lisäksi kohteen kustannus- ja rakennesuunnittelu tulivat meiltä, kertoo rakennuttajainsinööri Joel Johansson.

Suunnitelmallista saneerausta

Korjausrakentamisessa on tärkeää tehdä korjattavalle kohteelle kuntoarvio ja selvittää sekä tutkia riskirakenteet. Näin saadaan tehtyä korjaussuunnitelma ja voidaan laskea korjaamisen kustannukset.

– Pitkän tähtäimen toimenpidesuunnitelma eli PTS-taulukko, voidaan tehdä myös nuorelle rakennukselle. Silloin tiedetään, millaisia toimenpiteitä ja kustannuksia kiinteistön ylläpidossa on tulevina vuosina, sanoo toimialajohtaja Tuija Hiltunen.

Suunnittelupäällikkö Elisabeth Nygrén tekee paljon rakennusten kuntoarvioita, kuntotutkimuksia ja pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelmia sekä korjausrakennesuunnitelmia. Hän näkee myös paljon pieleen menneitä korjausyrityksiä. Koska omistusasunto on monesti ihmisen suurin omaisuus, Nygrén neuvoo ihmisiä teettämään korjausarviot ja -suunnitelmat ammattilaisella.

Toimialajohtaja Tuija Hiltunen Folkhälsanhusetin työmaalla.

Energiatehokkuus luupin alla

Viime vuosina energiatehokkuus on noussut voimakkaasti esiin rakentamiseen liittyvässä keskustelussa. Ympäristöministeriö viime kesänä antaman asetuksen mukaan kiinteistöjä korjattaessa on parannettava myös niiden energiatehokkuutta.

Hiltusen ja Nygrénin mukaan korjauskohteet pyritään yleensä aina suunnittelemaan myös energiatehokkaammiksi. Aina se ei kuitenkaan onnistu rakenteita muuttamatta.

– Vanhan rakennuksen korjaamisen yhteydessä on oltava tarkkana, ettei tee korjaamisella isompaa vahinkoa rakennukselle. Esimerkiksi rakennuksen lisäeristämistä ei saa tehdä niin, että kastepiste siirtyy rakenteisiin ja pilaa ne, Nygrén varoittaa.

Hän toivoo, ettei energiamääräyksiä kiristettäisi liikaa korjausrakentamisen osalta ennen kuin pystytään ratkaisemaan niiden korjausrakentamiselle aiheuttamat haasteet.

– Vanhaa ei aina pystytä korjaamaan uuden veroiseksi. Yleinen nyrkkisääntö on, että jos korjaaminen tulee maksamaan yli 70 prosenttia uuden hinnasta, pitää miettiä, kannattaako vanhaa korjata ollenkaan, Hiltunen muistuttaa.

Vaasan ammattikorkeakoulun tilojen saneerauksessa Contria on vastannut rakennesuunnittelusta sekä suunnitteluaikaisista kustannusarvioista.

Ammattilaiset aktiivisempia

Omistussuhteet näyttävät vaikuttavan siihen, miten kerrostalojen ja muiden suurten rakennusten korjaamiseen suhtaudutaan. Ammattimaiset kiinteistönomistajat ovat aktiivisempia arvioimaan omistamiensa kiinteistöjen korjaustarpeita ja tekemään pitkän tähtäimen suunnitelmia kiinteistöjen korjaamiseksi. Sen sijaan tavallisissa asunto-osakeyhtiöissä korjauksia harvoin suunnitellaan yhtä systemaattisesti. Tämä näkyy myös Contrian asiakaskunnassa; suurin osa korjausrakentamiseen liittyvistä tarjouspyynnöistä tulee ammattimaisilta kiinteistönomistajilta.

– Toki tässäkin on kiinteistökohtaisia eroja. Asun itse taloyhtiössä, jossa on tehty pitkän tähtäimen toimenpidesuunnitelmat jo vuosia sitten ja noudatettua niitä, joten talo on hyvässä kunnossa eikä korjausvelkaa juuri ole, Nygrén toteaa.

Pientaloissa talon kunnon seuraaminen ja parantaminen on omistajan vastuulla. Myös niiden kuntoa kannattaa seurata ja tehdä niille pitkän tähtäimen korjaus- ja päivityssuunnitelma.  Sillä tavoin korjauspanostukset jakautuvat pidemmälle aikavälille ja kiinteistön arvo säilyy.

Avustusta korjauksiin

Kunnat myöntävät korjaus- ja energia-avustuksia asuinrakennusten korjaustöihin sekä kosteusvaurioista kärsivien rakennusten kuntotutkimusavustusta. Yleensä nämä avustukset ovat tulosidonnaisia ja niiden määrä riippuu valtion myöntämistä määrärahoista.

– Viime aikoina Vaasassa avustukset ovat valtion määrärahoista johtuen keskittyneet lähinnä vanhusten asuntojen korjaamiseen, kertoo Vaasan kaupungin korjausneuvoja Jouko Seppänen.

Viime vuonna Vaasan kaupungissa myönnettiin 23 korjausavustusta vanhusten ja veteraanien asuntojen korjauksiin, yksi kuntotutkimusavustus ja kahdeksan pientalojen energia-avustusta.

Teksti: Johanna Haveri
Kuvat: Contria ja Johanna Haveri